قیمت یک ملک بازتابی از ارزش ضمنی جمعی از ویژگی‌های آن شامل ویژگی‌های کالبدی، مکانی و خدماتی که خریداران حاضرند بابت آن‌ها پرداخت کنند. بنابراین، بخشی از قیمت مربوط به مشخصات فیزیکی مشخصی است که خریدار مستقیم می‌بیند (متراژ، تعداد اتاق، سن بنا، مصالح) و بخش دیگر به ویژگی‌های موقعیتی و محیطی برمی‌گردد (دسترسی به حمل‌ونقل، کیفیت فضاهای باز، وضعیت معابر و خدمات عمومی) که همگی در قیمت منعکس می‌شوند. این نگاه تبیینی به ما می‌گوید حتی وقتی مشخصات فیزیکی واحدهای مسکونی ثابت یا مشابه باشند، تفاوت در ویژگی‌های موقعیتی و کالبدیِ محله‌ای می‌تواند باعث تفاوت‌های قابل‌توجه قیمت شود؛ یعنی بازار، «ارزش مکانی» را قیمت‌گذاری می‌کند و این ارزش مکانی لزوماً با مشخصات ساختمان برابر نیست.

از منظر مکانیزم‌های عملیاتی، سه کانال اصلی را می‌توان تفکیک کرد که مداخلات و ویژگی‌های کالبدی - خدماتی از طریق آن‌ها بر ارزش زمین و قیمت مسکن اثر می‌گذارند: دسترسی، کیفیت محیطی و خدمات شهری، و سیگنال توسعه و تمرکز سرمایه‌گذاری عمومی. این سه کانال فارغ از دلایل اقتصادیِ خرد (ترجیحات، درآمد، نقدینگی خریداران) هستند؛ یعنی حتی اگر تقاضای خرد در سطح خانه یکسان باقی بماند، تغییر در این سه کانال می‌تواند قیمت را جابه‌جا کند.

تبریز به‌عنوان یک کلانشهر تاریخی و صنعتی با الگوهای فضایی متنوع، وضعیتی مناسب برای مطالعه فراهم می‌آورد. در تبریز، مانند بسیاری از کلانشهرهای ایران، هم‌زمان مناطقی با دسترسی نسبتاً خوب به خدمات شهری و مناطقی با کمبود زیرساخت وجود دارد؛ علاوه بر این، توزیع هزینه‌های شهرداری در نواحی مختلف نسبتاً نامتوازن است. یکی از ویژگی‌های قابل‌توجه در تبریز این است که تفاوت قیمت زمین در محلات مختلف تنها با ویژگی‌های فیزیکی ملک قابل توضیح نیست. حتی زمانی که متغیرهای ساخت‌وساز (مانند مصالح، سن بنا، متراژ) در تحلیل حذف یا کنترل شوند، هنوز شاهد آن هستیم که زمین‌های کلنگی یا املاک فاقد ساختمان در بخش‌های مختلف شهر قیمت‌های متفاوتی دارند.

پژوهش حاضر با تمرکز بر قیمت زمینِ فاقد بنای مؤثر، می‌کوشد اثر متغیرهای فیزیکی و نوع ساخت‌وساز را به حداقل رسانده و نقش سیاست‌ها و مداخلات شهری اعم از زیرساختی، فرهنگی و خدماتی را در شکل‌دهی به ارزش زمین شهری آشکار سازد. در نتیجه، مسئله‌ای که در تبریز باید به‌صورت نظام‌مند پاسخ داده شود این است: «کدام عناصر از مداخلات شهرداری دسترسی‌محور (مثل نزدیکی به مترو، ایستگاه اتوبوس، پارک و غیره) و هزینه‌کردهای ناحیه‌ای (مثل تملک و مسیرگشایی معابر، آسفالت، احداث فضاهای ورزشی و فرهنگی) به‌طور معنادار بر ارزش خانه کلنگی تأثیر می‌گذارند؟» پاسخ به این پرسش به تولید شواهد عددی می‌انجامد که می‌تواند مجموعه مدیریت شهری تبریز را در تخصیص بهینه منابع، طراحی پروژه‌های شهری و پیش‌بینی اثرات قیمتی سیاست‌ها راهنمایی کند؛ به‌ویژه زمانی که هدف مدیریت شهری، هم ارتقای کیفیت محیط و خدمات و هم هدایت توسعه شهری پایدار باشد.

مجری طرح آقای محمد نعمتی بوده و با اعتبار 150 میلیون تومان در مدت زمان 4 ماه اجرا می‌شود.

نظارت این طرح نیز به‌طور مشترک بر عهده آقای کمال ترابی و خانم لیلا خازینی خواهد بود.